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25 Abril, 2020

Arrendamento Tradicional VS Alojamento Local – E agora?

Numa altura de incertezas, onde o sector do Alojamento Local está a atravessar uma fase difícil com a maioria das reservas canceladas e sem novas reservas previstas, é normal que muitos proprietários questionem a viabilidade de alterarem o rumo do negócio ao optarem pelo arrendamento Tradicional. Mais uma vez, não há opções erradas ou certas: mas antes de sequer tomar alguma decisão, conheça as principais diferenças entre os dois modelos e verifique se realmente é a melhor opção. Se esta deve ser uma altura de reflexão no nosso negócio e de foco no resultado, assumir compromissos de médio e longo prazo, pode ter efeitos mais negativos do que o próprio Covid-19.

As principais diferenças: Arrendamento Tradicional VS Alojamento Local (AL)

As diferenças entre arrendamento tradicional e alojamento local, não se limitam às diferentes tributações.

  • Quem já tem um estabelecimento de alojamento local, sabe o quão fácil é dar início à actividade: abrir a actividade nas finanças, em categoria B, com o CAE 55201 (alojamento mobilado para Turistas) e comunicar através do Balcão Único Eletrónico ou presencialmente na Câmara Municipal territorialmente competente, a abertura da unidade de AL. No caso do arrendamento, o processo também é simples: o senhorio tem de comunicar às Finanças o contrato de arrendamento que celebra com o inquilino, e será tributado em categoria F. Trata-se de uma obrigação fiscal declarativa imposta aos senhorios por cada contrato celebrado e que se traduz na entrega de uma Declaração do Modelo 2 do IS, com a devida liquidação imposto do selo no valor de 10% sobre um mês de renda.

  • O Alojamento Local é uma prestação de serviços de alojamento, que exige que os imóveis já estejam mobilados e prontos a usar.  Note-se que os custos com os consumos das despesas como água, luz, internet, entre outras, estarem em  nome do titular de AL, o que representa um aumento de custos comparativamente com o arrendamento tradicional. Para além dos custos das despesas, também há a considerar os custos com a parte operacional do negócio: check-in, check-out, limpeza, lavandaria, etc, caso seja o próprio titular de AL responsável por essas tarefas ou pela contratação de uma empresa de gestão de AL. Alertar também para a gestão de tempo e o valor que isso representa: a maioria dos titulares de AL não tem em consideração o tempo que tem de disponibilizar para desenvolver o seu negócio da forma mais profissional possível, não só para a parte operacional como também na parte burocrática que a actividade requer e que será mais reduzida a nível do arrendamento.

  • Em termos do regime fiscal aplicável, no caso do AL estamos a falar de rendimentos da categoria B decorrentes de uma prestação de serviços de alojamento, em que o imposto aplicável será o correspondente ao escalão de rendimentos do sujeito passivo, e que recairá sobre 15% do valor facturado nas modalidades de estabelecimento de hospedagem (EH) ou quartos, ou de 35% do valor facturado, nas modalidades de apartamento ou moradia. No arrendamento, os rendimentos obtidos são tributados a uma taxa liberatória de 28% + imposto de selo, por se tratar de rendimentos de categoria F. Em termos de regime, é evidente que o regime do AL é muito mais favorável, especialmente se os proprietários forem pessoas singulares tributadas no regime simplificado em sede de IRS.

  • No caso dos não residentes, muito relevante a nível do Algarve, os rendimentos obtidos são tributados a uma taxa liberatória de 25% que incide sobre o coeficiente de 15% ou de 35%, nas modalidades de EH e quartos ou de apartamentos e moradias, respectivamente.

 

Desafios do Arrendamento Tradicional

Apesar de ser fiscalmente menos atrativo, o arrendamento tradicional pode ser uma opção viável caso não pretenda disponibilizar muito tempo à atividade ou pretenda um rendimento mensal fixo. Em qualquer dos casos, um dos maiores desafios do arrendamento e que acaba por inviabilizar a passagem de mais alojamentos para este modelo é, de facto, o receio de que os inquilinos acabem por falhar com as prestações da renda mensal. A este cenário, acresce a dificuldade de recuperar a posse do imóvel, que obriga a uma acção de despejo, o que por si só já acarreta custos e tempos de demora elevados! No AL, quando o hóspede excede a data que está contemplada na reserva, não tem título válido para continuar no alojamento, podendo ser solicitada a intervenção das Autoridades de Segurança competentes ou até mesmo, em última análise, proceder à interrupção voluntária dos contratos de água, luz e outros que estão em nome do titular de AL. No AL, também não se coloca a questão de não pagamento de estadias, uma vez que quando se inicia a prestação de serviços de alojamento, o pagamento já foi efectuado ou está temporariamente retido numa plataforma de reservas online e que é disponibilizado ao anfitrião, numa questão de dias.

Para além deste cenário, de maior segurança em termos de actuação em caso de não cumprimento de pagamento, o proprietário continua a ter acesso ao alojamento, nas datas que este não está ocupado pelos hóspedes. Há um maior controlo sobre o imóvel e sobre o estado de utilização do mesmo. De facto, talvez o segundo maior receio dos proprietários para a não transição para o arrendamento tradicional, prende-se com o estado dos imóveis no fim dos contratos de arrendamento, que por ter uma utilização diária e mais intensiva, promove o desgaste mais rápido do mesmo. No AL, as estadias são de curta-média duração, pelo que o tempo em que o imóvel está a ser usado acaba por ser mais reduzido e há um maior controle entre estadias.

Antes de tomar qualquer decisão, saiba também que…

Agora que já tem uma visão mais abrangente destas duas opções, convém ainda chamar a atenção para alguns aspectos que não foram contemplados neste artigo, mas que carecem de uma leitura e estudo mais aprofundado da sua parte.

  • Convém lembrar que neste momento, de acordo com a legislação em vigor, se um titular de um estabelecimento de alojamento local, desafetar o imóvel do exercício dessa atividade e não migrar para o alojamento tradicional durante 5 anos, será obrigado a pagar no ano seguinte as mais valias da actividade. Este assunto será debatido com mais detalhe num próximo artigo.

  • Para além da questão das mais-valias, quem tem AL em áreas de contenção, onde não é possível registar novos alojamentos locais, caso opte pelo cancelamento do registo, poderá ter não conseguir registá-lo novamente como AL, caso a área de suspensão se mantenha.

  • Também é importante que referir que pode optar por fazer AL e arrendamento no mesmo ano civil, sem que um anule o outro, desde que não coincidam em termos de datas. Quer isto dizer que pode optar por AL num determinado período de tempo e, por exemplo, na chamada época baixa, optar por um contrato de arrendamento durante alguns meses. Não precisa de cancelar o registo de AL, basta bloquear o calendário enquanto o contrato de arrendamento estiver em vigor, para que não receba reservas em duplicado. A questão do regime tributário referente a este contrato de arrendamento rege-se pelo que foi descrito acima.

  • Pode também, fazer um contrato de Prestação de serviços de AL por períodos superiores a 30 dias. Ao contrário do que a maioria dos proprietários pensa, não está nada descrito na Lei que o impeça. Assim, pode optar por estabelecer contratos de Prestação de Serviços de AL também por períodos de tempo mais longos, desde que respeite as premissas deste tipo de contrato, e que não ultrapasse os 12 meses de duração. Em termos de regime tributário, será mais vantajoso do que um contrato de arrendamento.

  • Há ainda a contemplar a questão de alguns segmentos de mercado emergentes e que até possam fazer sentido para a realidade onde está inserido o seu AL. É o caso dos estudantes (nacionais deslocados ou Erasmus), dos nómadas digitais, dos reformados não residentes e que pretendem passar alguns meses, especialmente de inverno, casos específicos de trabalhadores deslocados, entre tantas outras opções. Deve equacionar a viabilidade de todas estas potencialidades e de pensar out of the box.

  • Por último, relembrar que contratos de arrendamento por períodos superiores a um ano renovável, implica que não pode rescindir o mesmo durante 3 anos, por não poder opor-se às primeiras duas renovações. Assim, caso não seja esta a sua intenção, terá de certificar-se que o contrato é claro na referência à sua não renovação findo o prazo do mesmo.

Como pode verificar, a decisão de continuar ou alterar para arrendamento tradicional, requer bem mais do que uma simples opinião ou vontade. Precisa de equacionar todas as variáveis envolvidas, fazer as suas contas não só de facturação como tributação e outras, de modo a conseguir chegar a uma decisão mais acertada.

É  normal em momentos de aflição e de crise, como a que estamos a atravessar neste momento, que queiramos optar pela opção que nos parece mais fácil. Contudo, nem sempre é a melhor opção. Aconselhe-se com o seu Gestor de Propriedade: é o profissional que consegue ajudá-lo melhor nesta fase a explorar todas as opções viáveis para o seu mercado, alertá-lo para todas as situações que podem advir de uma ou outra solução, e de repensar o negócio como um todo.  E só depois de ser claro que é o melhor caminho, avance!

 

Até breve!

Helena Raimundo

 

Helena Raimundo

Algarve Golden Properties

www.algarvegoldenproperties.com

2 thoughts on “Arrendamento Tradicional VS Alojamento Local – E agora?

  • Hernani Oliveira
    no 28 Abril, 2020

    Muito bom! Bom sería agora abordar o caso do IVA em todas as situações, AL, Arr, misto. Obrigado.

    Responder
    • Helena Raimundo
      no 28 Abril, 2020

      Olá Hernani! Obrigada pelo seu feedback. Irei abordar esses aspectos num outro artigo, que este era extenso. Fico grata de ter contribuído para dissipar algumas dúvidas em relação a este assunto. Obrigada! Até breve, Helena

      Responder

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